Résidence principale à La Réunion : que protège la loi, que rapporte la vente, que coûte le fait de garder ?

Que protège la loi quand un logement est la résidence principale ?

Trois protections s'attachent au logement où vit la famille, et elles ne relèvent pas du même code.

Pendant le mariage, l'article 215, alinéa 3, du Code civil dispose que « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni » : la vente exige la signature des deux, y compris lorsque le logement n'appartient qu'à l'un d'eux, puisque le texte vise le logement de la famille et non le régime de propriété ; l'époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation de l'acte « dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte », sans pouvoir jamais agir « plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous » (version en vigueur depuis le 1er janvier 1976).

Au décès, le conjoint survivant garde le logement un an sans rien devoir (droit temporaire, articles 763 à 766 du Code civil), peut demander dans l'année du décès à y habiter sa vie durant (droit viager), et l'attribution préférentielle du logement qu'il occupait est de droit pour lui (articles 831-2 et 831-3), à charge de soulte. Dans la déclaration de succession, la résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale, à une condition d'occupation : au jour du décès, le logement doit aussi être la résidence principale du conjoint survivant, du partenaire de PACS ou d'un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire (article 764 bis du CGI, version en vigueur depuis le 1er janvier 2005 ; fiche service-public F14198, vérifiée le 9 février 2026). Un défunt qui vivait seul n'ouvre pas droit à cet abattement (voir succession et indivision).

À la vente, la protection est fiscale : la plus-value réalisée sur « la résidence principale du cédant au jour de la cession » est exonérée (article 150 U II 1° du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026), ainsi que ses dépendances immédiates et nécessaires cédées en même temps (II 3°). Dans le texte, la condition est une date, celle de la cession, pas une durée d'occupation. Tout l'enjeu tient dans cette date.

Combien rapporte la vente, avec ou sans l'exonération ?

Hors résidence principale, la plus-value supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements de durée de détention : 6 % par an au-delà de la cinquième année puis 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt (exonération après 22 ans) ; 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième puis 9 % par an jusqu'à la trentième pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans) ; article 150 VC du CGI, fiche service-public F10864 vérifiée le 15 avril 2026. Le prix d'achat est majoré des frais réels ou d'un forfait de 7,5 %, et des travaux réels ou d'un forfait de 15 % après cinq ans de détention (article 150 VB). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G).

Le cas d'une famille de Saint-André rend la différence lisible. Hypothèses : maison de 100 m² achetée 140 000 €, détenue douze années pleines, vendue 204 000 €, soit la valeur de marché que nous observons pour une maison à Saint-André en octobre 2026 (2 043 €/m², relevés de l'agence du 16 octobre 2026, valeurs de référence et non prix de transaction).

Étape	Montant
Prix d'achat + forfait frais 7,5 % + forfait travaux 15 %	140 000 + 10 500 + 21 000 = 171 500 €
Plus-value brute (204 000 − 171 500)	32 500 €
Impôt sur le revenu : abattement 7 × 6 % = 42 %, base 18 850 €, taux 19 %	3 582 €
Prélèvements sociaux : abattement 7 × 1,65 % = 11,55 %, base 28 746 €, taux 17,2 %	4 944 €
Total si la maison n'est plus la résidence principale	≈ 8 500 €
Total si la maison est la résidence principale au jour de la vente	0 €

La surtaxe ne joue pas ici, la plus-value imposable restant sous 50 000 €. Ces montants sont ceux des textes à leur date ; le calcul réel se fait sur les justificatifs du dossier.

Déménager et louer : vendre tout de suite ou garder la maison ?

C'est la question des familles qui changent de commune pour un travail ou une école. Dès que le logement est loué, il n'est plus la résidence principale du vendeur « au jour de la cession » : la vente ultérieure retombe dans le régime général, et l'écart, dans l'exemple de Saint-André, est d'environ 8 500 €. La doctrine administrative admet qu'un logement occupé jusqu'à sa mise en vente reste exonéré « si la cession intervient dans des délais normaux », à condition qu'il n'ait été entre-temps ni loué ni occupé gratuitement par des proches ou des tiers ; « dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal », apprécié au cas par cas, et une mise en vente à un prix hors marché ne suffit pas (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190, 27 juin 2023). Le même tempérament vaut pour l'époux parti quand l'ex-conjoint a occupé le logement jusqu'à sa mise en vente (§ 260 ; § 270 pour les concubins et les partenaires de PACS), et pour le logement rendu inhabitable par un sinistre (§ 195).

Garder a un coût, qui se compte avant les loyers :

• les loyers deviennent un revenu imposable. À Saint-André, nous observons 11,3 €/m² par mois pour une maison (relevés du 16 octobre 2026), soit 1 130 € par mois pour 100 m² ; sous 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier applique un abattement de 30 %, le reste étant imposé au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux (article 32 du CGI ; fiche F1991). Les régimes sont détaillés dans l'article sur l'investissement locatif ;
• la maison vide coûte aussi. Dans les neuf communes classées en zone tendue (Saint-Denis, Sainte-Marie, Saint-Louis, Le Port, La Possession, Saint-Paul, Entre-Deux, Saint-Pierre, Le Tampon ; décret du 25 août 2023), un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier supporte la taxe annuelle sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite (article 232 du CGI), sauf vacance indépendante de la volonté du propriétaire (VI du même article), par exemple un logement proposé à la vente au prix du marché sans trouver preneur, exemple cité par service-public. L'article 232 est affiché abrogé par la loi de finances pour 2026 : à compter des impositions établies au titre de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation prend sa place, aux mêmes taux de 17 % puis 34 % en zone tendue, que la commune peut relever jusqu'à 30 % et 60 % (article 108 de la loi n° 2026-103 ; actualité service-public du 21 mai 2026, mise à jour le 2 septembre 2026) ;
• la durée de détention continue de courir depuis l'achat, pas depuis le déménagement : chaque année ajoute 6 % d'abattement sur l'impôt et 1,65 % sur les prélèvements sociaux.

Ce qui change à La Réunion

• Un ménage sur deux est propriétaire. L'île compte 353 422 résidences principales en 2022 ; 50,2 % des ménages sont propriétaires de la leur (51,0 % en 2016, 52,1 % en 2011) et 65,5 % des logements sont des maisons (Insee, recensement 2022, paru le 26 juin 2025). Chez les seniors, la part des propriétaires atteignait 68 % en 2019, contre 50 % des 40-49 ans (Insee Analyses Réunion n° 69, mai 2022).
• Les prix se lisent commune par commune. Pour une maison, nous observons en octobre 2026 des valeurs de marché de 2 988 €/m² à Saint-Denis, 3 801 €/m² à Saint-Paul, 2 977 €/m² à Saint-Pierre, 2 334 €/m² au Tampon, 2 043 €/m² à Saint-André et 4 428 €/m² à L'Étang-Salé ; dans une même commune, l'écart va du simple à plus du triple (Saint-Paul : de 1 866 à 6 900 €/m² selon le quartier). Ce sont des valeurs de référence issues des relevés de l'agence (16 octobre 2026), pas des prix médians de transaction.
• Acheter coûte plus cher en droits. Au 1er juin 2026, le tableau d'impots.gouv donne pour La Réunion un droit départemental de 5,00 % hors primo-accédant (taux voté au titre de l'article 116 de la loi de finances pour 2025, pour les actes jusqu'au 31 mars 2028) et de 4,50 % au titre de l'article 1594 D du CGI ; les émoluments du notaire sont majorés de 36 % dans le département (article A444-53 du Code de commerce, depuis le 1er mars 2026).
• Les retraités et invalides modestes peuvent vendre un bien immobilier sans impôt de plus-value : titulaires d'une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion « invalidité », non passibles de l'IFI, dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la vente ne dépasse pas la limite du I de l'article 1417 du CGI appréciée pour cette année-là (article 150 U III). Cette limite est plus élevée à La Réunion qu'en métropole : pour les revenus 2025, 15 139 € pour la première part de quotient familial, majorés de 3 615 € pour la première demi-part et de 3 416 € par demi-part suivante, contre 12 793 € et 3 416 € en métropole (article 1417 I, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 ; BOI-BAREME-000006 du 30 juin 2026). Les montants de métropole affichés par la fiche service-public ne valent donc pas ici.

Qui signe quoi, et dans quel ordre ?

1. La famille fixe la date qui compte : celle où le logement cesse d'être habité. Avant de déménager, elle sait si elle vend ou si elle loue ; ce choix décide du régime de la plus-value.
2. L'agence remet un avis de valeur écrit, daté et argumenté quartier par quartier ; il sert de point de départ au prix de vente et, dans une succession ou un divorce, à la valeur déclarée.
3. Le notaire reçoit l'acte de vente ; quand le logement est celui de la famille, les deux époux signent (article 215 du Code civil) ; la déclaration de plus-value accompagne l'acte, sur les justificatifs du vendeur : actes, factures de travaux, preuves d'occupation.
4. L'expert-comptable ou le centre des finances publiques vérifie la situation du foyer : occupation réelle, loyers déclarés si la maison a été louée, revenu fiscal de référence pour les cas d'exonération.
5. La banque, s'il reste un crédit, indique les conditions du remboursement anticipé ; cette page n'intervient pas dans le financement.

Les cas qui restent ouverts

• La maison des parents, vendue par les enfants. Pour les héritiers, ce n'est pas une résidence principale : la plus-value se calcule entre la valeur déclarée dans la succession et le prix de vente ; une valeur déclarée juste protège deux fois, pour les droits et pour la plus-value (voir succession et indivision).
• Le divorce. Le partage de la communauté entre époux n'est pas une vente : il échappe au régime de la plus-value (article 150 U IV). La vente à un tiers après le départ de l'un des époux relève de la doctrine évoquée plus haut (voir divorce et maison).
• L'entrée en établissement. L'ancienne résidence principale d'une personne entrée dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées ou adultes handicapés reste exonérée si la vente intervient dans les deux ans suivant l'entrée, si le logement est resté inoccupé depuis, et sous conditions de revenu fiscal de référence (limite du II de l'article 1417) et de non-assujettissement à l'IFI (article 150 U II 1° ter ; fiche F10864).
• Le locataire propriétaire d'un autre logement. Celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente peut vendre une première fois un autre logement sans impôt de plus-value, s'il remploie le prix dans les vingt-quatre mois pour acheter ou construire son habitation principale (article 150 U II 1° bis).
• La donation avant la vente. Si l'enfant qui reçoit la maison en fait sa résidence principale, sa vente future est exonérée ; sinon, sa plus-value se calcule depuis la valeur retenue dans l'acte de donation (article 150 VB). Voir donner un bien de son vivant et transmettre sans se dépouiller.

Chaque situation se tranche sur pièces, avec le notaire et l'expert-comptable ; cette page informe, elle ne recommande aucun placement et ne traite aucun crédit. Pour un premier échange sur un logement précis : être rappelé.

« Dans les dossiers de l'agence, la résidence principale n'est presque jamais un calcul : c'est la maison où les enfants ont grandi, et on la vend à un moment de vie, rarement par stratégie. »Ritchel Pitou, constat de terrain, octobre 2026

Les questions qu'on pose à l'agence

Faut-il avoir habité sa maison un certain temps pour être exonéré de plus-value ?

Le texte pose une condition de date, pas de durée : le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la cession (article 150 U II 1° du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026). L'occupation doit être réelle et se prouver ; un logement loué au moment de la vente n'est pas une résidence principale.

On a déménagé et loué l'ancienne maison : la plus-value est-elle encore exonérée à la revente ?

Non : au jour de la vente, le logement n'est plus la résidence principale du vendeur. La plus-value est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après les abattements de durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans, article 150 VC du CGI). Seul le logement resté vide, ni loué ni prêté, et vendu dans un délai normal après le départ, un an en principe selon la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190), conserve l'exonération.

Combien coûte l'achat d'une résidence principale à La Réunion en 2026 ?

Au 1er juin 2026, les droits départementaux sont de 5,00 % hors primo-accédant à La Réunion (4,50 % au titre de l'article 1594 D du CGI), plus les émoluments du notaire, majorés de 36 % dans le département (article A444-53 du Code de commerce). Côté prix, nous observons 2 043 €/m² pour une maison à Saint-André et 3 801 €/m² à Saint-Paul en octobre 2026 (valeurs de référence de l'agence).

La résidence principale compte-t-elle dans les droits de succession ?

Oui, elle entre dans l'actif de la succession, avec un abattement de 20 % sur sa valeur sous conditions d'occupation (fiche service-public F14198, vérifiée le 9 février 2026). Le conjoint survivant est exonéré de droits et garde le logement un an sans rien devoir, puis peut demander à y rester sa vie durant (articles 763 à 766 du Code civil).

Que se passe-t-il si on laisse la maison vide après avoir déménagé ?

Dans les neuf communes de La Réunion classées en zone tendue, un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier supporte la taxe annuelle sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite (article 232 du CGI). La taxe n'est pas due quand la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple pour un logement proposé à la vente au prix du marché sans trouver preneur. L'article 232 est affiché abrogé par la loi de finances pour 2026 : une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation le remplace pour les impositions établies au titre de 2027, aux mêmes taux de base en zone tendue (actualité service-public du 21 mai 2026).

Peut-on vendre la maison de famille sans l'accord de son conjoint ?

Non pendant le mariage : l'article 215, alinéa 3, du Code civil interdit à un époux de disposer seul des droits qui assurent le logement de la famille, même si le logement lui appartient en propre. L'acte signé sans l'autre peut être annulé dans l'année qui suit sa découverte, et jamais plus d'un an après la fin du régime matrimonial.

Pour aller plus loin, sur les sites du groupe

• Vendre, louer ou garder : la méthode pour décider sans se tromper, chiffres à l'appui
• Prix au m² à La Réunion, commune par commune et quartier par quartier
• Investissement locatif : le rendement, oui, mais la plus-value aussi

Sources

1. Légifrance — Code général des impôts, article 150 U (exonération de la résidence principale) · version en vigueur depuis le 21 février 2026
2. Service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (F10864) · vérifié le 15 avril 2026
3. Service-public.gouv.fr — Droits de succession : évaluation de la succession et calcul des droits (F14198) · vérifié le 9 février 2026
4. Service-public.gouv.fr — Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? (F1725) · vérifié le 27 janvier 2026
5. Légifrance — Code civil, article 215 (logement de la famille) · version en vigueur depuis le 1er janvier 1976
6. Insee — Logement en 2022, département de La Réunion (recensement 2022) · paru le 26 juin 2025
7. impots.gouv.fr — Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière : taux applicables au 1er juin 2026 (tableau DMTO) · au 1er juin 2026
8. Agence Immo Transac Réunion — Prix au m² à La Réunion, valeurs de marché par commune et par quartier · dernière mise à jour le 16 octobre 2026
9. BOFiP — BOI-RFPI-PVI-10-40-10, exonération de la résidence principale (délai normal de vente § 190, sinistre § 195, ex-conjoint § 260 et 270) · publié le 27 juin 2023
10. Légifrance — Code général des impôts, article 764 bis (abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2005
11. Légifrance — Code général des impôts, article 1417 (limites de revenu fiscal de référence, métropole et DOM) · version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
12. BOFiP — BOI-BAREME-000006, limites de revenu de l'article 1417 du CGI (Martinique, Guadeloupe et La Réunion : 15 139 €, 3 615 €, 3 416 €) · 30 juin 2026 (impositions 2026, revenus 2025)
13. Service-public.gouv.fr — Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 (actualité A18896) · publié le 21 mai 2026, mis à jour le 2 septembre 2026