Divorce à La Réunion : que devient la maison, qui la garde et comment se calcule la soulte ?

À qui appartient la maison, au moment du divorce ?

La réponse dépend du régime matrimonial.

• Mariés sans contrat (communauté légale) : chacun reprend ses biens propres, possédés avant le mariage ou reçus par donation ou succession ; les biens achetés pendant le mariage sont communs et se partagent par moitié, en valeur : celui qui reçoit plus dédommage l'autre (articles 1401 à 1491 du Code civil ; fiche service-public F36328, vérifiée le 22 juillet 2025).
• Séparation de biens : chacun reprend ce qui est à son nom ; une maison achetée à deux est indivise et se partage selon l'acte d'acquisition ou, à défaut, par moitié. Le notaire établit le compte d'indivision et les créances entre époux (articles 1536 à 1543).
• Maison propre d'un seul époux : il en reste seul propriétaire, à charge éventuellement d'une récompense due à la communauté ; l'autre doit quitter les lieux, mais peut demander un bail au juge (article 285-1).
• Pacsés ou concubins : la maison achetée ensemble est indivise selon l'acte ; le partenaire de PACS non propriétaire doit partir mais peut demander au juge de devenir locataire, le concubin non propriétaire « peut être contraint de quitter le logement à tout moment » (fiche F33362, vérifiée le 15 juillet 2022).

Tant que le mariage dure, « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille » (article 215 du Code civil) : une vente signée par un seul peut être annulée dans l'année où l'autre en a connaissance. Pendant la procédure, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux, à titre gratuit ou non (article 255 du Code civil).

Les trois issues : vendre, racheter, rester en indivision

La fiche F36328 décrit trois issues pour le logement acheté pendant le mariage ; elles valent, à la quote-part près, pour tout bien indivis.

Issue	Ce qui se passe	Le point à ne pas rater
La vente	Les deux vendent, remboursent le prêt et partagent le solde selon leurs droits	Vendre sans valeur écrite revient à laisser l'acheteur la fixer
Le rachat par l'un	Un époux garde la maison et verse à l'autre une soulte, « non obligatoire si d'autres biens compensent »	Soulte payable comptant sauf accord (article 832-4) ; la banque seule décide de la reprise du prêt, et n'y est pas tenue
L'indivision maintenue	Les deux restent propriétaires, souvent pour laisser les enfants dans la maison	Convention d'indivision notariée ; sinon indemnité d'occupation et accord des deux pour toute vente

La troisième issue est la plus fragile. Le partage d'une communauté obéit aux règles du partage des successions, y compris pour le maintien de l'indivision, la licitation et les soultes (article 1476 du Code civil) : des ex-époux restés en indivision se retrouvent dans la situation des héritiers décrite dans l'article sur la succession. La convention notariée, de cinq ans au plus renouvelables ou à durée indéterminée, fixe qui habite et qui paie quoi.

Comment se calcule la soulte ? Le cas d'un appartement à Sainte-Clotilde

La soulte est la somme versée par celui qui garde le bien à celui qui le quitte, pour que chacun reçoive sa part en valeur. Le calcul ci-dessous est le schéma le plus courant d'un partage de communauté, pas une règle écrite dans la loi : le notaire établit la liquidation complète (récompenses, créances entre époux, autres biens et dettes), qui peut en modifier le résultat.

Le cas. Un couple de Sainte-Clotilde, marié sans contrat, a acheté pendant le mariage un appartement de 85 m². Un avis de valeur écrit le situe à 220 000 €, soit la valeur de marché moyenne relevée par l'agence pour un appartement de ce quartier en octobre 2026, 2 592 €/m². Il reste 90 000 € de capital à rembourser sur le prêt commun, et l'appartement est le seul bien commun. L'épouse souhaite garder l'appartement.

Ligne	Montant
Valeur de l'appartement (avis de valeur écrit, octobre 2026)	220 000 €
Capital restant dû du prêt commun, repris par celle qui garde le bien	− 90 000 €
Actif net à partager	130 000 €
Part de chacun (communauté : moitié)	65 000 €
Soulte due par l'épouse à l'époux	65 000 €

• La valeur est une pièce, pas une opinion : l'avis de valeur écrit, daté, est joint au dossier du notaire. Après le partage, l'époux dont le lot est inférieur de plus du quart à ce qu'il aurait dû recevoir dispose de deux ans pour agir en complément de part (articles 889 à 892 du Code civil, par renvoi de l'article 1476).
• Le prêt ne disparaît pas avec le divorce. Sur un prêt souscrit à deux, « la solidarité de remboursement subsiste sauf si la banque accepte la désolidarisation » (fiche F36139, vérifiée le 25 juin 2025). Le calcul suppose que la banque accepte l'épouse comme seule emprunteuse : c'est sa décision, et cet article n'en dit pas plus.
• Ce que coûte le partage. La soulte n'est pas une vente : le régime des plus-values « ne s'applique pas aux partages » d'une communauté conjugale, qui « ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values » (article 150 U IV du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026). En revanche, l'acte supporte le droit de partage, au taux de 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS (article 746 du CGI, depuis le 1^er janvier 2022). Il est « liquidé sur le montant de l'actif net partagé » (article 747 du CGI), c'est-à-dire l'actif brut diminué du passif grevant la masse partagée (BOI-ENR-PTG-10-10, § 160, 30 juin 2020) ; dans un partage de communauté, la soulte n'est pas déduite de cette assiette et ne supporte pas de droit de vente (article 748 du CGI ; BOI-ENR-PTG-10-20, § 280 et 320). Dans l'exemple, où l'appartement est le seul bien commun et le prêt la seule dette : 1,10 % de 130 000 €, soit 1 430 €, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire.

Ce qui change à La Réunion

• Le taux de 1,10 % s'applique ; l'exonération réunionnaise, non. L'article 750 bis C du CGI exonère de droit de partage, jusqu'au 31 décembre 2038, les partages de succession et licitations de biens héréditaires pour les immeubles situés dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution. Il vise les successions : le partage entre ex-époux reste taxé à 1,10 %.
• Les actes coûtent plus cher. Les émoluments des notaires sont majorés de 36 % à La Réunion et à Mayotte (Code de commerce, article A444-53, en vigueur depuis le 1^er mars 2026), acte liquidatif compris.
• La valeur dépend du quartier plus que de la commune. Pour un appartement, les valeurs de marché relevées par l'agence en octobre 2026 vont de 2 592 €/m² à Sainte-Clotilde à 3 024 €/m² à Saint-Pierre et 4 204 €/m² à Saint-Leu. Ce ne sont pas des prix de transaction ; la soulte se calcule sur le bien précis.
• Une île de maisons. En 2022, 50,2 % des ménages réunionnais étaient propriétaires de leur résidence principale et 65,5 % des logements étaient des maisons (Insee, recensement 2022, paru le 26 juin 2025). Pour une maison sur son terrain, une division en lots, avec un géomètre-expert, peut s'ajouter aux trois issues.

Les enfants, le crédit, la prestation compensatoire : qui décide quoi

Les enfants pèsent, ils n'attribuent pas. Après le divorce, l'attribution préférentielle du logement « n'est jamais de droit » (article 1476 du Code civil) : le parent chez qui vivent les enfants peut la demander, pas l'exiger. Quand la maison est le bien propre de l'autre époux, le juge peut la lui concéder à bail s'il exerce seul ou en commun l'autorité parentale sur des enfants qui y résident habituellement et si leur intérêt le commande ; bail renouvelable jusqu'à la majorité du plus jeune (article 285-1, en vigueur depuis le 1^er janvier 2005).

Le crédit relève de la banque. Tant qu'elle n'a pas accepté la désolidarisation, les deux époux restent tenus du prêt, divorcés ou non (fiche F36139) ; elle n'est jamais tenue de l'accepter. Cet article s'arrête là.

La prestation compensatoire peut prendre la forme de la maison. Quand le divorce crée « un changement important dans le niveau de vie » de l'un des époux, le juge peut fixer une prestation compensatoire, demandée au cours de la procédure, selon la durée du mariage, l'âge, la santé, la situation professionnelle et le patrimoine de chacun (articles 270 à 281 du Code civil ; fiche F1760, vérifiée le 22 avril 2025). Elle se verse en capital, échelonné sur huit ans au plus, mais peut consister en « l'attribution d'un bien en propriété » ou en un droit temporaire ou viager d'usage, d'habitation ou d'usufruit : la part de l'un dans la maison peut servir de prestation. Son traitement fiscal, déductible ou non, se vérifie avec l'expert-comptable.

Le notaire signe dès qu'il y a un bien commun (fiche F33362). En consentement mutuel, la liquidation du régime précède l'enregistrement de la convention de divorce ; en divorce judiciaire, aucun délai n'est imposé pour liquider (fiche F36139). Si le partage finit devant le tribunal, l'avocat est obligatoire pour chacun et le juge commet un notaire.

Qui	Décide ou signe
Les époux	L'issue choisie, le mandat de vente, la valeur écrite acceptée
Le juge	La jouissance du logement, le bail de l'article 285-1, l'attribution préférentielle, la prestation compensatoire
Le notaire	L'acte liquidatif, la convention d'indivision, le compte d'indivision et les créances entre époux
La banque	La désolidarisation du prêt, ou son refus
L'agence, avec Ritchel Pitou, Expert Évaluateur Immobilier	L'avis de valeur écrit, puis la vente si elle est choisie
L'expert-comptable	La fiscalité de la prestation compensatoire

Les cas qui restent ouverts

• Les concubins qui ont acheté ensemble quand un seul a remboursé. La maison est indivise selon l'acte d'achat. Le Code civil prévoit qu'il est tenu compte à l'indivisaire « des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation » du bien (article 815-13) ; savoir si, et pour quelle part, les mensualités payées par un seul relèvent de ce compte se tranche dossier par dossier, devant le notaire puis, à défaut d'accord, le juge. Autre différence : le partage entre concubins ne figure pas dans la liste des partages que l'article 150 U IV du CGI déclare non translatifs de propriété (succession, communauté conjugale, donation-partage, biens acquis par des époux ou des partenaires de PACS) ; la soulte versée entre concubins peut donc être traitée comme une vente, pour la plus-value comme pour les droits d'enregistrement (article 747 du CGI), point à faire confirmer par le notaire.
• La vente de l'ancienne maison après le départ de l'un des époux. La plus-value est exonérée pour le bien « qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession » (article 150 U II 1° du CGI) ; pour l'époux parti avant la vente, l'administration admet l'exonération si le logement était la résidence principale du couple lors de la séparation, s'il a été occupé par l'ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et si la cession intervient dans les délais normaux de vente, même si l'époux parti est devenu propriétaire ailleurs ; la même tolérance vaut pour les concubins qui se séparent et les partenaires qui rompent un PACS (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 260 et 270, 27 juin 2023 ; page impots.gouv.fr modifiée le 9 juillet 2026). Le délai normal de vente s'apprécie au cas par cas ; dans un contexte économique normal, « un délai d'une année constitue en principe le délai maximal » (même instruction, § 190).
• L'indemnité d'occupation. Celui qui reste seul dans un bien indivis en doit une à l'indivision, « sauf convention contraire » (article 815-9 du Code civil) ou jouissance gratuite accordée par le juge pendant la procédure (article 255) ; les comptes de fruits et revenus ne se recherchent pas au-delà de cinq ans (article 815-10), et la période réclamable se vérifie avec le notaire ou l'avocat.
• La maison reçue en donation ou héritée pendant le mariage reste un bien propre en communauté légale ; elle ne se partage pas, même si une récompense peut être due à la communauté. Ces questions rejoignent l'article sur la donation.

L'article informe ; l'acte relève du notaire, la procédure des avocats, la fiscalité de l'expert-comptable, le crédit de la banque. La première pièce du dossier reste une valeur écrite du bien, à demander par le formulaire être rappelé.

« Tant que la maison n'a pas de valeur écrite, chacun garde la sienne en tête et rien n'avance. »Ritchel Pitou, dans les dossiers de l'agence, octobre 2026

Les questions qu'on pose à l'agence

Qui garde la maison en cas de divorce à La Réunion ?

Celui que les deux époux désignent dans l'acte de partage, ou à défaut le juge. Après un divorce, l'attribution préférentielle du logement « n'est jamais de droit » (article 1476 du Code civil) : le parent qui a les enfants peut la demander, pas l'exiger. Si la maison appartient en propre à l'autre époux, le juge peut seulement lui concéder un bail, renouvelable jusqu'à la majorité du plus jeune enfant (article 285-1).

Comment se calcule la soulte pour racheter la part de son ex-conjoint ?

Dans le schéma le plus courant, on part de la valeur écrite du bien, on retire le capital restant dû du prêt repris par celui qui garde la maison, et on partage l'actif net selon les droits de chacun : par moitié en communauté légale, selon l'acte d'achat en indivision ; le notaire peut aboutir à un autre chiffre après les comptes de récompenses et de créances entre époux. Dans l'exemple d'un appartement de Sainte-Clotilde à 220 000 € avec 90 000 € de prêt, la soulte est de 65 000 €. Sauf accord amiable, elle est payable comptant (article 832-4 du Code civil).

Quel impôt paie-t-on sur le partage de la maison après un divorce ?

Le droit de partage, au taux de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS (article 746 du CGI), calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire après déduction du passif (article 747). La soulte ne génère pas d'impôt de plus-value, le partage n'étant pas considéré comme une vente (article 150 U IV). L'exonération du droit de partage prévue à La Réunion jusqu'au 31 décembre 2038 ne vise que les partages de succession.

Que devient le crédit immobilier en cas de divorce ?

Les deux emprunteurs restent tenus : « la solidarité de remboursement subsiste sauf si la banque accepte la désolidarisation » (fiche service-public F36139, vérifiée le 25 juin 2025). Celui qui garde le bien demande à la banque de reprendre seul le prêt ; elle accepte ou refuse sur son dossier, sans y être jamais tenue. Cet article n'apporte aucun conseil de crédit.

Peut-on vendre la maison avant que le divorce soit prononcé ?

Oui, si les deux époux signent : l'article 215 du Code civil interdit à l'un de disposer sans l'autre du logement de la famille, et une vente signée par un seul peut être annulée dans l'année. Pendant la procédure, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux (article 255). En divorce par consentement mutuel, la liquidation du régime, donc le sort de la maison, se règle avant l'enregistrement de la convention.

Combien de temps a-t-on pour partager la maison après le divorce ?

Aucun délai n'est imposé dans un divorce judiciaire (fiche F36139), et c'est ce qui laisse durer des indivisions entre ex-époux. Tant que le partage n'est pas fait, les règles de l'indivision s'appliquent : indemnité d'occupation pour celui qui reste, accord des deux pour vendre, convention d'indivision possible pour cinq ans renouvelables. Après le partage, une action en complément de part reste ouverte deux ans si un lot est inférieur de plus du quart.

Pour aller plus loin, sur les sites du groupe

• Prix au m² à La Réunion, commune par commune
• Vendre, louer ou garder : la méthode pour décider, chiffres à l'appui
• Vendre un bien en succession quand un héritier bloque

Sources

1. Service-public.gouv.fr — Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? (F36328) · vérifié le 22 juillet 2025
2. Service-public.gouv.fr — Droits et obligations des ex-époux après un divorce (F36139) · vérifié le 25 juin 2025
3. Service-public.gouv.fr — Je me sépare (F33362) · vérifié le 15 juillet 2022
4. Service-public.gouv.fr — Prestation compensatoire (F1760) · vérifié le 22 avril 2025
5. Légifrance — Code civil, article 1476 (partage de la communauté) · en vigueur depuis le 1er février 1966
6. Légifrance — Code civil, article 285-1 (bail sur le logement propre d'un époux) · en vigueur depuis le 1er janvier 2005
7. Légifrance — Code général des impôts, article 746 (droit de partage) · en vigueur depuis le 1er janvier 2021
8. Légifrance — Code général des impôts, article 150 U (plus-values immobilières) · version en vigueur depuis le 21 février 2026
9. Légifrance — Code général des impôts, articles 746 à 750 bis C (droit de partage : taux, actif net partagé, soultes) · 747 en vigueur depuis le 1er juillet 1979, 748 depuis le 28 décembre 2007, 750 bis C depuis le 11 avril 2024
10. BOFiP — BOI-ENR-PTG-10-10 (partages purs et simples : taux, § 70 ; assiette, § 160 à 190) · publié le 30 juin 2020
11. BOFiP — BOI-ENR-PTG-10-20 (partages avec soultes : communauté conjugale, § 280 à 320) · publié le 12 septembre 2012
12. BOFiP — BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (résidence principale : délai normal de vente, § 190 ; séparation et divorce, § 260 et 270) · publié le 27 juin 2023
13. impots.gouv.fr — « Nous nous séparons et vendons notre résidence principale, allons-nous payer un impôt sur la plus-value ? » · modifié le 9 juillet 2026
14. Légifrance — Code civil, articles 815-8 à 815-16 (droits et obligations des indivisaires) · versions en vigueur au 1er novembre 2026
15. Insee — Logement en 2022, département de La Réunion (recensement 2022) · paru le 26 juin 2025