Succession à La Réunion : que faire de la maison quand on hérite à plusieurs ?

Qui décide, quand la maison appartient à trois héritiers ?

Au décès, la maison appartient à tous les héritiers ensemble, chacun pour sa quote-part : c'est l'indivision. L'article 815 du Code civil en fixe le principe : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » En attendant, trois niveaux d'accord (articles 815-2 et 815-3 du Code civil, en vigueur depuis le 1^er janvier 2007) :

L'acte	Qui décide
Prendre les mesures nécessaires à la conservation de la maison (réparation, assurance)	Un seul héritier, « même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence »
Administrer, conclure ou renouveler un bail d'habitation, vendre des meubles pour payer les dettes	Au moins deux tiers des droits, les autres étant informés
Vendre ou donner la maison	Tous les héritiers

Les deux tiers gèrent, ils ne vendent pas. Pour vendre, il faut l'unanimité ou le juge, par deux portes :

• À la demande des deux tiers (article 815-5-1, dans sa version en vigueur depuis le 1^er janvier 2020) : ils déclarent devant notaire leur intention de vendre ; le notaire la signifie aux autres dans le mois ; opposition ou silence pendant trois mois sont constatés par procès-verbal, puis le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres ; elle se fait alors par licitation. Porte fermée si la propriété est démembrée, ou si l'un des héritiers est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté par éloignement ou placé sous un régime de protection (article 836).
• À la demande d'un seul, depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 : le président du tribunal judiciaire peut « autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis » (article 815-6, alinéa en vigueur depuis le 9 avril 2026), si la vente est justifiée par une urgence et l'intérêt commun. Ce n'est pas une vente à la majorité.

Vendre sa seule quote-part reste possible, après notification aux cohéritiers, qui ont un mois pour préempter (fiche service-public F1296, vérifiée le 16 avril 2026).

Combien de temps pour déclarer, et combien de droits ?

Le délai court du jour du décès. Défunt domicilié à La Réunion et décédé dans le département : six mois ; décès à Madagascar, à l'île Maurice, en Europe ou en Afrique : un an ; décès ailleurs : deux ans (article 642 du CGI, en vigueur depuis le 21 septembre 2013). Quand la propriété du défunt sur la maison n'a jamais été constatée par un acte publié, l'article 641 bis porte à vingt-quatre mois « les délais prévus à l'article 641 », à condition de publier les attestations notariées dans ce même délai ; ni le texte ni la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-10-60-50) ne disent s'il s'étend aux délais propres aux départements d'outre-mer de l'article 642 : point à vérifier avec le notaire. Au-delà du délai : intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI) et majoration de 10 % (article 1728). Pour le délai de six mois, la majoration ne court qu'« à partir du premier jour du septième mois suivant celui de l'expiration » du délai, soit à compter du treizième mois après le décès ; pour les délais d'un an et de deux ans, la loi ne prévoit pas ce décalage : pour un décès à l'étranger soumis au délai d'un an, l'administration a précisé que la majoration s'applique « dès le 1er jour du 13e mois suivant celui du décès » et qu'« aucun autre cas d'assouplissement n'a été prévu par le législateur » (réponse ministérielle n° 26887, JO Sénat du 2 juin 2022). Elle passe à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les quatre-vingt-dix jours suivant une mise en demeure.

Les droits se calculent sur la part de chacun, après abattement : 100 000 € par enfant (article 779 du CGI), 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu ou une nièce ; le conjoint survivant et le partenaire de PACS ne paient rien. Le barème en ligne directe commence à 5 % et monte jusqu'à 45 % (article 777 du CGI, tableau I).

Le cas d'une famille de Saint-André. Un père veuf laisse à ses trois enfants majeurs une maison de 120 m², seul bien de la succession, sans dette ni donation de moins de quinze ans à rappeler (article 784 du CGI). À la valeur de marché moyenne relevée par l'agence pour une maison à Saint-André en octobre 2026, 2 043 €/m², elle vaut autour de 245 000 €.

Étape	Trois enfants	Si la maison revenait à deux enfants
Part de chacun	81 667 €	122 500 €
Abattement (article 779)	− 100 000 €	− 100 000 €
Part taxable	0 €	22 500 €
5 % jusqu'à 8 072 €	—	403,60 €
10 % de 8 072 à 12 109 €	—	403,70 €
15 % de 12 109 à 15 932 €	—	573,45 €
20 % de 15 932 à 22 500 €	—	1 313,60 €
Droits par enfant	0 €	2 694,35 €

À trois, aucun droit ; à deux, 2 694 € chacun, à peine plus de 2 % de la part. Un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt existe (article 764 bis du CGI, en vigueur depuis le 1^er janvier 2005), à une condition précise : au jour du décès, la maison doit aussi être la résidence principale du conjoint survivant, du partenaire de PACS, ou d'un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint ; la loi y ajoute l'enfant majeur qu'une infirmité empêche de travailler dans des conditions normales. L'administration précise que cette liste est limitative et que l'abattement ne s'applique pas quand le défunt vivait seul (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 60 et 70). Dans le cas de Saint-André, père veuf et enfants majeurs, il ne joue pas : un enfant majeur qui habitait la maison n'y ouvre pas droit.

Quelle valeur écrire dans la déclaration ?

La valeur portée dans la déclaration engage deux fois : pour les droits, calculés dessus, puis à la revente, car elle devient le prix d'acquisition de l'héritier pour sa plus-value (article 150 VB du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026). Une maison déclarée bas pour économiser des droits se paie plus tard en plus-value ; une valeur gonflée crée des droits inutiles ; et l'administration peut contester une valeur éloignée du marché, avec des pénalités en cas de manquement délibéré.

La bonne valeur est celle qui se défend : écrite, datée, appuyée sur des ventes comparables du quartier et sur l'état réel de la maison. C'est le rôle d'un avis de valeur écrit, remis au notaire avant la déclaration ; la loi Letchimy retient la même logique pour les successions anciennes de l'île, avec une valeur établie « au moyen du recueil de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés ». Ritchel Pitou, Expert Évaluateur Immobilier, le constate dans les dossiers de l'agence : sur plus de 250 demandes d'estimation reçues en août 2026, une sur quatre concernait une succession ou une donation, et la valeur y sert moins à vendre qu'à donner aux héritiers une base commune.

Ce qui change à La Réunion

• Le délai suit le lieu du décès, pas celui de la maison : six mois, un an ou deux ans (article 642 du CGI).
• Pas de droit de partage sur la maison. Le partage d'une succession supporte en principe un droit de 2,50 % (article 746 du CGI), mais les partages de succession et licitations de biens héréditaires établis entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2038 en sont exonérés à hauteur de la valeur des immeubles situés dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, dont La Réunion (article 750 bis C du CGI, prorogé jusqu'en 2038 par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024). Sur la maison de Saint-André, si elle est le seul bien partagé et sans dette : 6 125 € (2,50 % de 245 000 €) qui ne sont pas dus, le droit se calculant sur l'actif net partagé (article 747 du CGI).
• Les successions de plus de dix ans ont leur loi. Les indivisaires détenant plus de la moitié des droits peuvent faire vendre ou partager l'immeuble devant notaire (loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, dite Letchimy, jusqu'au 31 décembre 2038), avec une valeur établie par au moins deux professionnels qualifiés et trois mois d'opposition, portés à quatre mois s'il y a au moins dix indivisaires ou si l'un d'eux est domicilié à l'étranger. Exclus : le logement où réside le conjoint survivant, et l'indivisaire mineur, majeur protégé ou présumé absent sans autorisation du juge. Ce seuil de « plus de la moitié » date de 2018, pas de la loi d'avril 2026.
• Dix ans pour prescrire. Dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, le délai pour acquérir la propriété immobilière par possession est de dix ans jusqu'au 31 décembre 2038, et la possession d'un indivisaire y est réputée non équivoque (loi n° 2024-322, article 51).
• Les actes coûtent plus cher : émoluments des notaires majorés de 36 % à La Réunion et à Mayotte (Code de commerce, article A444-53, en vigueur depuis le 1^er mars 2026).
• Le sujet grandit : 6 110 décès domiciliés à La Réunion en 2025 (chiffre provisoire) et 149 570 habitants de 65 ans ou plus au 1^er janvier 2026 (Insee Flash n° 305, 26 février 2026).

Vendre, racheter les parts ou partager : qui signe quoi

1. Vendre à un tiers. Tous signent le mandat puis l'acte ; sans unanimité, par l'article 815-5-1, par l'autorisation d'urgence de l'article 815-6 ou, après dix ans, par la loi Letchimy.
2. Racheter les parts des autres. C'est un partage avec soulte : à Saint-André, la sœur qui habite la maison verserait 81 667 € à chacun de ses deux frères. Sauf accord amiable, la soulte est payable comptant (article 832-4 du Code civil). Celui qui résidait dans la maison au décès peut en demander l'attribution préférentielle (article 831-2), de droit pour le seul conjoint survivant (article 831-3). Le partage amiable se signe chez le notaire, avec l'accord de tous (fiche F16194, vérifiée le 22 octobre 2026).
3. Partager sans vendre. Un terrain peut être divisé en lots dessinés par un géomètre-expert ; sinon, une convention d'indivision notariée, de cinq ans au plus renouvelables ou à durée indéterminée, fixe qui gère et qui paie quoi.

Sans accord, reste le partage judiciaire : avocat obligatoire pour tous les héritiers, notaire commis par le tribunal. Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 (Journal officiel du 20 octobre 2026) réécrit la procédure pour les instances introduites à compter du 1^er janvier 2027 : mission du notaire commis de dix-huit mois au plus, prorogeable par périodes de six mois, appel dans les quinze jours. Il ne fixe aucun prix ni barème.

Qui	Signe ou établit
Le notaire	Notoriété, déclaration, attestation immobilière, partage, convention d'indivision
L'avocat	Le partage judiciaire, pour chaque héritier
Le commissaire de justice	Notification d'une vente de quote-part, significations
L'agence, avec Ritchel Pitou, Expert Évaluateur Immobilier	L'avis de valeur écrit, puis le mandat signé par tous
Le géomètre-expert	Le plan de division en lots
L'expert-comptable	La fiscalité, surtout si la maison était louée

Les cas qui restent ouverts

• L'héritier qui ne répond pas. Son silence se fait constater : trois mois après la signification dans la procédure des deux tiers, ou dans le délai d'opposition de la loi Letchimy. Pour l'option elle-même, un héritier ne peut être sommé de choisir qu'après quatre mois, et passé dix ans il est considéré comme ayant renoncé (fiche F1199, vérifiée le 3 avril 2025).
• L'héritier qui occupe sans rien verser. « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité » (article 815-9 du Code civil). Les comptes de fruits et revenus de l'indivision ne se recherchent pas au-delà de cinq ans (article 815-10) ; la période sur laquelle l'indemnité peut être réclamée se vérifie avec le notaire ou l'avocat.
• L'usufruit du conjoint survivant. La vente à la demande des deux tiers est exclue, et le juge ne peut pas, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l'usufruitier (article 815-5).
• Le partage contesté après coup. Lot inférieur de plus du quart : complément de part pendant deux ans ; violence, dol, erreur ou héritier omis : nullité pendant cinq ans (fiche F16194).

L'article informe ; l'acte relève du notaire, la procédure de l'avocat, la fiscalité des biens loués de l'expert-comptable. Éviter l'indivision avant qu'elle n'existe relève de la donation-partage, décrite dans l'article sur la transmission. Un avis de valeur écrit se demande par le formulaire être rappelé.

« Ce n'est presque jamais l'impôt qui bloque une maison héritée : c'est le silence entre les héritiers, et l'absence d'une valeur que tous acceptent. »Ritchel Pitou, dans les dossiers de l'agence, octobre 2026

Les questions qu'on pose à l'agence

Combien de temps a-t-on pour déclarer une succession à La Réunion ?

Six mois à compter du décès quand le défunt, domicilié à La Réunion, est décédé dans le département ; un an s'il est décédé à Madagascar, à l'île Maurice, en Europe ou en Afrique ; deux ans ailleurs (article 642 du CGI). Si la propriété du défunt sur la maison n'a jamais été constatée par un acte publié, l'article 641 bis porte à vingt-quatre mois les délais de l'article 641, à condition de publier les attestations notariées dans ce délai ; son application aux délais de l'article 642 propres à La Réunion n'est pas écrite dans les textes lus et se vérifie avec le notaire. Au-delà du délai, l'intérêt de retard est de 0,20 % par mois ; la majoration de 10 % court à partir du treizième mois après le décès pour le délai de six mois, et dès l'expiration du délai pour ceux d'un an et de deux ans (article 1728 du CGI ; réponse ministérielle du 2 juin 2022).

Peut-on vendre la maison d'une succession si un héritier refuse ?

Pas directement : la vente d'un immeuble indivis exige l'accord de tous. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent déclarer leur intention devant notaire et, après trois mois d'opposition ou de silence, demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente (article 815-5-1 du Code civil). Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut aussi autoriser un seul héritier à vendre quand l'urgence et l'intérêt commun le justifient ; et pour une succession ouverte depuis plus de dix ans, la loi Letchimy ouvre la vente à plus de la moitié des droits.

Combien coûte le partage d'une maison entre héritiers à La Réunion ?

Le droit de partage de 2,50 % n'est pas dû sur la valeur des immeubles situés à La Réunion pour les partages de succession établis jusqu'au 31 décembre 2038 (article 750 bis C du CGI). Restent les émoluments du notaire, majorés de 36 % dans le département (article A444-53 du Code de commerce), et, selon le cas, un avis de valeur écrit ou un géomètre-expert si le terrain se divise.

Un héritier qui habite la maison doit-il payer les autres ?

En principe oui : le Code civil prévoit une indemnité due à l'indivision par celui qui jouit seul du bien (article 815-9), et les comptes de fruits et revenus ne se recherchent pas au-delà de cinq ans (article 815-10). S'il veut garder la maison, il peut demander son attribution préférentielle s'il y résidait au décès ; elle n'est de droit que pour le conjoint survivant, et la soulte est payable comptant sauf accord amiable (articles 831-2 à 832-4 du Code civil).

Que change le décret du 18 octobre 2026 pour une succession bloquée ?

Il réforme la procédure de partage judiciaire pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2027 : mission du notaire commis limitée à dix-huit mois, prorogeable par six mois, demandes au juge dans les quatre mois, observations dans les deux mois, appel dans les quinze jours (décret n° 2026-964, Journal officiel du 20 octobre 2026). Il ne s'applique pas aux dossiers déjà engagés et ne fixe aucun prix : la valeur de la maison reste à établir.

Quelle valeur déclarer pour une maison héritée ?

Une valeur qui se défend devant l'administration comme devant les cohéritiers : écrite, datée, appuyée sur des ventes comparables. Elle sert au calcul des droits et devient ensuite le prix d'acquisition de l'héritier pour la plus-value en cas de revente (article 150 VB du CGI). Un avis de valeur écrit, remis au notaire avant la déclaration, remplit ce rôle ; il est payant et n'engage pas à vendre.

Pour aller plus loin, sur les sites du groupe

• Vendre un bien en succession quand un héritier bloque
• Succession : combien de temps a-t-on après un décès à La Réunion ?
• Succession bloquée : le décret du 18 octobre 2026 et le partage judiciaire dès 2027

Sources

1. Service-public.gouv.fr — Droits de succession : déclaration (F80) · vérifié le 29 janvier 2025
2. Service-public.gouv.fr — Droits de succession : évaluation de la succession et calcul des droits (F14198) · vérifié le 9 février 2026
3. Service-public.gouv.fr — Succession : indivision entre les héritiers (F1296) · vérifié le 16 avril 2026
4. Service-public.gouv.fr — Partage des biens de la succession (F16194) · vérifié le 22 octobre 2026
5. Légifrance — Code civil, articles 815-2 à 815-7-1 (actes relatifs aux biens indivis) · versions en vigueur au 1er novembre 2026 (article 815-6 depuis le 9 avril 2026)
6. Légifrance — Code général des impôts, article 750 bis C (exonération du droit de partage outre-mer) · en vigueur depuis le 11 avril 2024
7. Légifrance — Décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 portant réforme de la procédure de partage judiciaire · JORF n° 0245 du 20 octobre 2026
8. Légifrance — Loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 (dite Letchimy), version consolidée · en vigueur au 1er novembre 2026
9. Légifrance — Code général des impôts, articles 641, 641 bis et 642 (délais de la déclaration de succession) · 641 en vigueur depuis le 1er juillet 1979, 641 bis depuis le 1er janvier 2014, 642 depuis le 21 septembre 2013
10. Légifrance — Code général des impôts, article 777 (barème des droits de mutation à titre gratuit) · en vigueur depuis le 30 décembre 2014
11. Légifrance — Code général des impôts, article 779 (abattements) · en vigueur depuis le 1er janvier 2013
12. Légifrance — Code général des impôts, article 764 bis (abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt) · en vigueur depuis le 1er janvier 2005
13. BOFiP — BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30 (résidence principale du défunt : conditions de l'abattement de 20 %, § 60 et 70) · publié le 12 septembre 2012
14. Légifrance — Code général des impôts, articles 1727 et 1728 (intérêt de retard, majorations) · 1727 en vigueur depuis le 16 février 2025, 1728 depuis le 21 février 2026
15. BOFiP — BOI-ENR-DMTG-10-60-50 (délais de la déclaration de succession, § 10, 20, 222 et 228) · publié le 30 octobre 2014
16. Sénat — réponse ministérielle à la question écrite n° 26887 (point de départ de la majoration de 10 %, délai d'un an) · JO Sénat du 2 juin 2022
17. Légifrance — Code civil, articles 815-8 à 815-16 (droits et obligations des indivisaires, cession de quote-part) · versions en vigueur au 1er novembre 2026