Louer nu ou meublé, en nom propre ou en SCI : que reste-t-il vraiment après impôt à La Réunion ?

Nu ou meublé : deux impôts différents pour le même loyer

Loué vide, un logement produit des revenus fonciers ; loué meublé, des bénéfices industriels et commerciaux, chacun avec un régime simplifié et un régime réel.

Régime	Plafond de recettes	Ce qui est déduit
Micro-foncier (vide), CGI art. 32 ; fiche F1991, 15 avril 2026	Moins de 15 000 € par an	Abattement de 30 %
Réel foncier (vide), CGI art. 31 et 156	Au-delà, ou sur option irrévocable trois ans	Charges réelles ; déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, 21 400 € pour une rénovation énergétique payée jusqu'au 31 décembre 2027 ; surplus reportable dix ans
Micro-BIC (meublé), CGI art. 50-0 ; BOFiP, 19 août 2026	77 700 € pour les revenus 2025 ; 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 ; 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé	Abattement de 50 % (30 % pour le meublé de tourisme non classé)
Réel BIC (meublé, LMNP), CGI art. 39 C ; fiche F32744, 15 avril 2026	Sur option, ou au-delà des plafonds	Charges réelles et amortissement du logement et des meubles ; l'amortissement ne crée pas de déficit, l'excédent se reporte sans limite de durée

Le loueur reste « non professionnel » tant que les recettes meublées du foyer restent sous 23 000 € par an ou sous ses autres revenus d'activité (article 155 IV du CGI) ; au-delà de 23 000 € de courte durée, des cotisations sociales s'ajoutent.

L'exemple pas à pas : un T3 à Saint-Pierre sous quatre régimes

Hypothèses : appartement de 60 m² à Saint-Pierre acheté comptant 181 000 €, soit 3 024 €/m², valeur de marché que nous observons dans la commune (relevés de l'agence du 16 octobre 2026, valeurs de référence) ; loyer observé à la même date, 15,6 €/m² par mois, soit 936 € par mois et 11 232 € par an, identique en vide et en meublé pour isoler l'impôt ; hypothèse déclarée d'un foyer imposé à une tranche marginale de 30 % (barème 2026 sur les revenus 2025 : 30 % de 29 579 € à 84 577 € par part, article 197 I 1 du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans appliquer la réduction propre aux DOM (30 % de l'impôt sur le revenu dans la limite de 2 450 €, article 197 I 3) ; aucun emprunt.

Charges retenues : gestion 5,43 % des loyers (610 €) et assurance contre les impayés 2,80 % (314 €), tarifs du groupe en octobre 2026 ; assurance propriétaire non occupant 81 € ; taxe foncière et charges de copropriété non récupérables 1 500 € (hypothèse) ; en meublé, cotisation foncière des entreprises 300 € et, au réel, expert-comptable 600 € ; mobilier 6 000 € amorti sur dix ans ; amortissement du logement 5 000 € par an (hypothèse ; durée fixée avec l'expert-comptable).

Régime	Charges payées	Base imposable	Impôt et prélèvements (47,2 %)	Net annuel	Net / prix
Vide, micro-foncier	2 505 €	11 232 × 70 % = 7 862 €	3 711 €	5 016 €	2,8 %
Vide, réel	2 505 €	11 232 − 2 505 = 8 727 €	4 119 €	4 608 €	2,5 %
Meublé, micro-BIC	2 805 €	11 232 × 50 % = 5 616 €	2 651 €	5 776 €	3,2 %
Meublé, réel (LMNP)	3 405 €	11 232 − 3 405 − 600 − 5 000 = 2 227 €	1 051 €	6 776 €	3,7 %

Le loyer brut représente 6,2 % du prix ; après charges et impôt, il reste de 2,5 % à 3,7 %. En vide, le réel ne l'emporte que si les charges dépassent le forfait de 30 % (travaux, intérêts d'emprunt) ; en meublé, l'amortissement fait la différence, et la loi le rattrape à la revente.

À la revente, le meublé au réel rend une partie de l'avantage

Pour les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025, soit le 15 février 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), le prix d'acquisition d'un logement loué en meublé est minoré « du montant des amortissements admis en déduction » au titre de l'article 39 C (article 150 VB III du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026), hors amortissements correspondant à des travaux déjà retenus au titre du 4° du II du même article : la plus-value brute augmente d'autant. Les abattements de durée restent acquis au loueur non professionnel (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Échappent à la règle les logements situés dans une résidence pour étudiants, jeunes de moins de 30 ans en formation ou personnes de plus de 65 ans, dans un établissement médico-social ou une résidence services agréée pour personnes âgées ou handicapées, et dans une unité de soins de longue durée (1° à 3° du III).

Dans l'exemple, dix ans au réel représentent 50 000 € d'amortissements du logement. Réintégrés à la revente après dix ans, ils ajoutent 50 000 € à la plus-value brute et coûtent au plus 14 540 € (6 650 € d'impôt sur le revenu après 30 % d'abattement, 7 890 € de prélèvements sociaux après 8,25 %), hors surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, si la plus-value était déjà positive ; revendu au prix d'achat, après les forfaits de 7,5 % et 15 %, l'appartement dégage 9 275 € de plus-value brute, soit environ 2 700 € d'impôt et de prélèvements après abattements. En face, le réel a réduit l'impôt de 1 600 € par an par rapport au micro-BIC, 1 000 € une fois l'expert-comptable payé, soit 10 000 € de net en dix ans : l'avantage subsiste pour une revente au prix d'achat, il peut disparaître quand la plus-value est déjà élevée ; tout dépend du prix de revente et de la durée de détention.

En nom propre ou en SCI à l'impôt sur le revenu : qu'est-ce qui change vraiment ?

Une société civile immobilière relève par défaut de l'impôt sur le revenu : elle ne paie rien elle-même, chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, « que les sommes aient été perçues ou non », en revenus fonciers, avec une déclaration 2072 (fiche entreprendre F38553, vérifiée le 7 octobre 2025). Pour un logement loué vide, le net après impôt est donc celui du réel foncier calculé plus haut, réparti entre associés : la SCI ne crée pas d'économie d'impôt ; elle organise la détention à plusieurs et la transmission des parts.

• Meublé : accessoire seulement ; la location meublée est une activité commerciale qui place en principe la société civile à l'impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI), l'administration tolérant qu'elle reste à l'impôt sur le revenu tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 ; fiche entreprendre F38553).
• Option pour l'IS : 25 % (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions) ; révocable jusqu'au cinquième exercice, puis irrévocable ; le passage entraîne l'imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés.
• Parts : cession enregistrée à 3 % après un abattement de 23 000 € ramené à la quotité cédée, 5 % pour une société à prépondérance immobilière ; donation des parts avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (articles 726, 779 et 784 du CGI) ; voir l'article sur la transmission.

Ce qui change à La Réunion

• Les loyers. Loyer médian du parc privé de 10,90 €/m² hors charges en 2024, 12,20 €/m² pour un nouveau locataire (Observatoire des loyers privés, lettre PLOM n° 8, novembre 2025). Commune par commune, nous observons en octobre 2026, pour un appartement, 16,2 €/m² à Saint-Denis, 15,6 €/m² à Saint-Pierre et 12,7 €/m² au Tampon (relevés de l'agence du 16 octobre 2026).
• La zone tendue. Neuf communes : Saint-Denis, Sainte-Marie, Saint-Louis, Le Port, La Possession, Saint-Paul, Entre-Deux, Saint-Pierre et Le Tampon (décret du 25 août 2023) : préavis du locataire d'un logement vide ramené à un mois s'il l'indique dans sa lettre de congé (loi du 6 juillet 1989, article 15 ; fiche service-public F1168, vérifiée le 16 avril 2026), taxe sur les logements vacants de 17 % puis 34 % de la valeur locative (article 232 du CGI, affiché abrogé par la loi de finances pour 2026 ; une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation prend sa place pour les impositions établies au titre de 2027, aux mêmes taux de base ; actualité service-public du 21 mai 2026).
• L'impôt du foyer. L'impôt sur le revenu des contribuables domiciliés à La Réunion est réduit de 30 %, dans la limite de 2 450 € (article 197 I 3 du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026).

Les dispositifs outre-mer, à leur date :

Dispositif	État au 1er novembre 2026
Pinel et Pinel outre-mer (CGI art. 199 novovicies ; impots.gouv, 8 avril 2026)	Fermé aux nouvelles opérations : investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 ; les engagements antérieurs continuent d'ouvrir droit à la réduction
Denormandie, ancien avec travaux (art. 199 novovicies V)	Ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 : 23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans en outre-mer
Girardin « logement » (art. 199 undecies A)	Fermé pour le neuf depuis le 31 décembre 2017 ; travaux de réhabilitation et de confortation face aux séismes et aux cyclones jusqu'au 31 décembre 2029
Girardin « social » (art. 199 undecies C)	Fermé à La Réunion : acquisitions et constructions jusqu'au 24 septembre 2018, sauf agrément demandé avant
Statut du bailleur privé (loi n° 2026-103, art. 47 ; CGI art. 31 I 1° i et j)	Ouvert : neuf collectif acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, ou ancien avec au moins 30 % de travaux ; amortissement de 3,5 % par an (neuf) ou 3 % (ancien), majoré en location sociale ; location vide neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources (ceux du Pinel, art. 199 novovicies III, pour l'intermédiaire ; ceux de Loc'Avantages, art. 199 tricies, pour le social et le très social) ; déduction plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, majorée de 2 000 € ou 4 000 € quand au moins la moitié des loyers relève du social ou du très social ; amortissements réintégrés à la plus-value ; rien de propre à l'outre-mer

Qui signe quoi, et dans quel ordre ?

1. L'expert-comptable choisit le régime avec le bailleur avant le premier loyer : option pour le réel foncier (irrévocable trois ans) ou pour le réel BIC, numéro SIRET du loueur en meublé, liasse 2031 reportée sur la déclaration 2042 C-PRO.
2. Le notaire reçoit l'acte d'achat et perçoit les droits ; il rédige les statuts d'une SCI, les cessions et les donations de parts.
3. L'agence loue et gère : bail, état des lieux, inventaire du mobilier, encaissement, assurance contre les impayés ; ses honoraires sont déductibles au réel.
4. La banque, en cas d'emprunt, fixe les conditions du crédit, dont les intérêts sont déductibles au réel ; cette page n'intervient pas dans le financement.

Les cas qui restent ouverts

• Le logement en indivision loué meublé. La foire aux questions de l'administration sur le régime des locations meublées (impots.gouv.fr, mars 2026) indique que les recettes se répartissent entre indivisaires au prorata de leurs droits et que « les indivisions sont exclues » du micro-BIC « et sont imposées au régime réel, sauf cas particuliers » ; elle précise aussi qu'un dépassement du seuil micro-BIC une seule année ne fait pas basculer au réel, le passage n'étant obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement.
• Le meublé de tourisme. Non classé : 15 000 € et 30 % ; classé : plafond général et 50 % ; au-delà de 23 000 € de recettes de courte durée, cotisations sociales. Aucune statistique officielle de rendement saisonnier n'existe.
• Les plafonds du statut du bailleur privé. La loi renvoie aux plafonds de loyer et de ressources du Pinel (article 199 novovicies III) pour le logement intermédiaire et à ceux de Loc'Avantages (article 199 tricies ; BOFiP BOI-IR-RICI-400) pour le social et le très social, sans règle propre à l'outre-mer ; leurs montants, fixés par décret et actualisés chaque année, ne sont pas repris ici et se lisent dans le BOFiP de l'année de signature du bail.

Rendement net = loyer − charges − impôt : la formule tient en une ligne, les hypothèses non. Cette page informe, ne recommande aucun placement et ne traite aucun crédit ; le régime se choisit sur pièces avec l'expert-comptable, l'acte avec le notaire ; le logement gardé après un déménagement relève de l'article sur la résidence principale. Pour un premier échange sur un logement précis : être rappelé.

« Sur le terrain, le bailleur serein n'est pas celui qui affiche le plus gros loyer : c'est celui qui sait, avant de signer, ce qu'il lui restera après les charges et après l'impôt. »Ritchel Pitou, constat de terrain dans les dossiers de gestion du groupe, octobre 2026

Les questions qu'on pose à l'agence

Quel est le plafond du micro-BIC pour une location meublée en 2026 ?

Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, toute location meublée relève du plafond de 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 %, seuil applicable du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028 (BOFiP, 19 août 2026). Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le plafond était de 77 700 €. Un meublé de tourisme non classé reste à 15 000 € et 30 %.

Location vide à La Réunion : micro-foncier ou réel ?

Sous 15 000 € de revenus fonciers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 % ; le réel déduit les charges réelles et permet un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. L'option pour le réel est irrévocable trois ans (fiche service-public F1991, vérifiée le 15 avril 2026).

Le LMNP est-il encore intéressant depuis la loi de finances pour 2025 ?

Cela dépend de la durée de détention et du prix de revente. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition et augmentent la plus-value imposable (article 150 VB III du CGI ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) ; les abattements de durée restent acquis et les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales échappent à la règle.

Peut-on louer en meublé avec une SCI familiale ?

Seulement à titre accessoire : au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, la location meublée fait passer la SCI à l'impôt sur les sociétés, avec imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés (fiche entreprendre F38553, vérifiée le 7 octobre 2025).

Quel loyer au m² à La Réunion en 2026 ?

Le loyer médian du parc privé était de 10,90 €/m² hors charges en 2024 et de 12,20 €/m² pour un nouveau locataire (Observatoire des loyers privés, lettre PLOM n° 8, novembre 2025). Commune par commune, nous observons en octobre 2026, pour un appartement, 16,2 €/m² à Saint-Denis, 15,6 €/m² à Saint-Pierre et 12,7 €/m² au Tampon (relevés de l'agence, valeurs de référence).

Le Pinel outre-mer existe-t-il encore à La Réunion ?

Non pour une nouvelle opération : il était réservé aux investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 (article 199 novovicies du CGI) ; les engagements pris avant continuent d'ouvrir droit à la réduction. Restent ouverts le Denormandie dans l'ancien avec travaux jusqu'au 31 décembre 2027 et, sans volet outre-mer, le statut du bailleur privé pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Pour aller plus loin, sur les sites du groupe

• Louer meublé ou vide à La Réunion : le comparatif complet, chiffres 2026
• Investissement locatif : le rendement, oui, mais la plus-value aussi
• Prix au m² et loyers à La Réunion, commune par commune

Sources

1. Service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée (F32744) · vérifié le 15 avril 2026
2. Service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu : revenus locatifs, location non meublée (F1991) · vérifié le 15 avril 2026
3. BOFiP — Seuils des régimes micro pour la location meublée 2026-2028 (actualité ACTU-2025-00127) · 19 août 2026
4. Légifrance — Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition et réintégration des amortissements) · version en vigueur depuis le 21 février 2026
5. Entreprendre.service-public.gouv.fr — Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (F38553) · vérifié le 7 octobre 2025
6. Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé, déficit foncier) · Journal officiel du 20 février 2026
7. impots.gouv.fr — Déductions liées au logement (Pinel, Denormandie) · modifié le 8 avril 2026
8. DEAL Réunion — Plan logement outre-mer La Réunion, lettre d'information n° 8 (loyers privés 2024) · novembre 2025
9. Légifrance — Code général des impôts, article 197 (barème de l'impôt sur le revenu et réduction de 30 % dans les DOM) · version en vigueur depuis le 21 février 2026
10. impots.gouv.fr — Foire aux questions, régime des locations meublées (direction des impôts des non-résidents) · mars 2026
11. BOFiP — BOI-IS-CHAMP-10-30, sociétés civiles et activité commerciale accessoire (tolérance de 10 %, § 320) · 4 juillet 2018
12. BOFiP — BOI-IR-RICI-400-20-10, réduction d'impôt Loc'Avantages (article 199 tricies du CGI) · 6 mars 2025
13. Service-public.gouv.fr — Préavis du locataire (F1168) · vérifié le 16 avril 2026
14. Service-public.gouv.fr — Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 (actualité A18896) · publié le 21 mai 2026, mis à jour le 2 septembre 2026