Donner un bien immobilier de son vivant à La Réunion : combien de droits, et comment garder l'usage ?

Que dit la loi : un abattement, un barème, quinze ans

Trois règles du Code général des impôts posent le cadre d'une donation entre un parent et un enfant.

L'abattement. Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € sans droits (article 779 I du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2013 ; fiche service-public F14203 vérifiée le 13 mai 2026). Deux parents et deux enfants, c'est quatre abattements ; un petit-enfant dispose de son côté de 31 865 € (article 790 B).

Le barème. Au-delà de l'abattement, la part taxable suit le barème en ligne directe de l'article 777 du CGI, le même qu'en succession :

Part taxable, après abattement	Taux
jusqu'à 8 072 €	5 %
de 8 072 à 12 109 €	10 %
de 12 109 à 15 932 €	15 %
de 15 932 à 552 324 €	20 %
de 552 324 à 902 838 €	30 %
de 902 838 à 1 805 677 €	40 %
au-delà	45 %

Barème de l'article 777 (tableau I), en vigueur depuis le 30 décembre 2014. Pour la plupart des biens de l'île, la tranche qui compte est celle de 20 %.

Les quinze ans. Les donations de moins de quinze ans entre un même donateur et un même donataire sont rappelées, et les abattements déjà consommés sont déduits (article 784 du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2017) ; passé quinze ans, le compteur repart à zéro. La stratégie d'ensemble d'une famille, donation-partage et société civile comprises, est traitée dans l'article sur la transmission.

Garder l'usage : la réserve d'usufruit et le barème de l'article 669

Donner un bien ne veut pas dire le quitter : le parent peut ne donner que la nue-propriété et garder l'usufruit, le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers sa vie durant. Les droits se calculent alors sur la seule nue-propriété, selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (article 669 du CGI).

Âge du donateur au jour de la donation	Usufruit conservé	Nue-propriété taxable
moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Barème de l'article 669 I du CGI, en vigueur depuis le 31 décembre 2003 ; des tranches existent aussi avant 51 ans. Plus le donateur est jeune, plus l'usufruit qu'il garde vaut cher, et moins la nue-propriété donnée est taxée.

Pendant le démembrement, l'usufruitier entretient le bien et paie la taxe foncière ; le nu-propriétaire porte les grosses réparations et ne peut pas vendre la pleine propriété sans l'accord de l'usufruitier (fiche service-public F934, vérifiée le 3 juillet 2026).

Au décès du parent, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (article 1133 du CGI, en vigueur depuis le 1er juillet 1979, « sous réserve des dispositions de l'article 1020 » sur la publicité foncière) : l'enfant devient plein propriétaire, et les 40 % gardés par le parent ne sont pas taxés. À une condition, posée par l'article 751 du CGI : que la nue-propriété lui ait été donnée par une donation régulière plus de trois mois avant le décès, ce que fait l'acte notarié ; sinon, le bien est réputé appartenir en pleine propriété au défunt et entre dans sa succession.

Le cas d'une famille de Saint-André : le calcul pas à pas

Une mère de 66 ans, veuve, possède seule une maison à Saint-André qu'elle habite. Un avis de valeur écrit la situe à 240 000 €, cohérent avec les valeurs de marché relevées par l'agence en octobre 2026 pour une maison à Saint-André, 2 043 €/m² en moyenne communale (valeurs internes, pas des prix de transaction). Elle veut donner la maison à sa fille unique et y rester.

1. La valeur de la nue-propriété. À 66 ans, la donatrice est dans la tranche « moins de 71 ans révolus » : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. Nue-propriété donnée : 240 000 € × 60 % = 144 000 €.
2. L'abattement. 144 000 € − 100 000 € = 44 000 € de part taxable (aucune donation dans les quinze années précédentes).
3. Le barème. 8 072 € × 5 % = 403,60 € ; 4 037 € × 10 % = 403,70 € ; 3 823 € × 15 % = 573,45 € ; 28 068 € × 20 % = 5 613,60 €. Total des droits : 6 994,35 €.

La même maison donnée en pleine propriété donnerait 140 000 € de part taxable et 26 194,35 € de droits : 1 380,75 € pour les trois premières tranches, puis 124 068 € × 20 %. La réserve d'usufruit divise les droits par près de quatre, et la mère reste chez elle. Si le père était vivant et la maison commune aux deux époux, chacun donnerait sa moitié : 72 000 € de nue-propriété par parent s'ils ont tous deux de 61 à 70 ans révolus, sous l'abattement de 100 000 € de chacun, et aucun droit ne serait dû.

Deux précisions. L'abattement de la mère envers sa fille est entièrement consommé pour quinze ans : une nouvelle donation avant ce terme serait taxée dès le premier euro. Et au décès de la mère, dans trois ans ou dans trente, les 96 000 € d'usufruit rejoignent la nue-propriété sans impôt (article 1133).

Ce qui change à La Réunion

Le coût de l'acte est majoré. Les émoluments des notaires sont majorés « de 36 % dans les départements de La Réunion et de Mayotte » (article A444-53 du Code de commerce, en vigueur depuis le 1er mars 2026).

La valeur dépend du quartier plus que de la commune. Pour une maison, les valeurs de marché relevées par l'agence en octobre 2026 vont, en moyenne communale, de 1 788 €/m² à Salazie à 4 428 €/m² à L'Étang-Salé ; à l'intérieur d'une même commune, l'écart est plus grand encore, de 1 866 à 6 900 €/m² selon le quartier à Saint-Paul. Ce sont des valeurs de marché internes, pas des prix médians de transaction, et elles disent une chose : la valeur déclarée dans l'acte se justifie quartier par quartier, pas à partir d'une moyenne.

La donation est un sujet de masse. Selon les relevés de l'agence d'août 2026, une demande d'estimation sur quatre concerne une succession ou une donation. Ritchel Pitou le constate dans les dossiers : la question arrive souvent après un décès dans une famille voisine, quand les enfants ont vu ce qu'une indivision non préparée coûte en temps ; l'article sur la succession le décrit.

La valeur déclarée, son contrôle, et qui signe quoi

La valeur déclarée est la base de tout. C'est sur elle que se calculent la nue-propriété, l'abattement, les droits et les émoluments, et elle doit correspondre à la valeur vénale du bien au jour de l'acte. Une valeur basse réduit les droits du jour, mais elle a une seconde vie : à la revente par l'enfant, son prix d'acquisition pour la plus-value sera la valeur retenue pour le calcul des droits de donation (article 150 VB du CGI, en vigueur depuis le 21 février 2026). Plus la valeur déclarée est basse, plus la plus-value imposable future est haute, sauf si l'enfant en fait sa résidence principale (voir l'article sur la résidence principale).

Le contrôle. L'administration peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien quand il lui paraît inférieur à la « valeur vénale réelle » ; la procédure est contradictoire et c'est à elle de prouver l'insuffisance (Livre des procédures fiscales, article L17, en vigueur depuis le 1er juin 2004). Aucun texte ne fixe un pourcentage d'écart qui déclencherait un contrôle. Les droits réclamés sur la différence portent l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI) et, si le manquement est délibéré, une majoration de 40 %, portée à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (article 1729 du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2009). Pour un acte enregistré qui décrit le bien, ce droit de reprise court jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'enregistrement (Livre des procédures fiscales, article L180, en vigueur depuis le 1er janvier 2018) ; il est de six ans dans le cas général (article L186). La parade n'est pas une valeur minimale, c'est une valeur argumentée : un avis de valeur écrit, daté, avec les références du quartier.

Qui signe quoi.

• Le notaire reçoit l'acte : toute donation entre vifs est passée devant notaire, sous peine de nullité (Code civil, article 931), et un acte destiné à la publicité foncière doit être authentique (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 4) ; il liquide et verse les droits, puis publie l'acte au service de la publicité foncière.
• L'Expert Évaluateur Immobilier, titre que porte Ritchel Pitou, ou l'agence, remet l'avis de valeur écrit qui fonde la valeur déclarée : une prestation payante.
• L'expert-comptable vérifie la situation fiscale d'ensemble, surtout si le bien est loué.
• Le donateur et le donataire signent tous deux : une donation ne produit effet que si elle est acceptée « en termes exprès » (Code civil, article 932), et l'enfant mineur est représenté par ses parents ou un autre ascendant (article 935).

Les frais d'acte. Les émoluments du notaire sont proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés, « y compris en cas de réserve d'usufruit » : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 €, 0,998 % au-delà, hors taxes (Code de commerce, article A444-67, en vigueur depuis le 1er mars 2020 ; fiche service-public F1266 vérifiée le 5 octobre 2026), et majorés de 36 % à La Réunion. S'y ajoutent la taxe de publicité foncière, au taux réduit de 0,60 % pour les donations (article 791 du CGI), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (article 881 K du CGI) et les débours ; le montant exact vient du devis du notaire.

Les cas qui restent ouverts

Plusieurs enfants. Donner un bien à un seul enfant quand on en a plusieurs se heurte à la réserve héréditaire : deux enfants ont droit aux deux tiers de la succession, trois ou plus aux trois quarts, et le parent ne dispose librement que du reste (Code civil, articles 912 à 917 ; fiche service-public F606 vérifiée le 15 septembre 2026). La donation-partage, acte notarié qui répartit les biens entre tous les enfants de leur vivant et fige les valeurs au jour de l'acte, est faite pour cela : l'article sur la transmission lui est consacré.

Vendre le bien du vivant des deux. Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété. S'ils vendent ensemble, le prix se répartit entre eux « selon la valeur respective de chacun de ces droits », en pratique d'après le barème de l'article 669 à l'âge de l'usufruitier au jour de la vente, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix, qui est alors remployé dans un autre bien ou laissé à l'usufruitier à charge de le restituer (Code civil, article 621, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 ; fiche F934). Chaque formule a ses effets fiscaux et successoraux : elle se choisit avec le notaire.

Un usufruit à durée fixe. Quand l'usufruit est donné ou gardé pour une durée déterminée et non à vie, il est « estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière » par période de dix ans, sans égard à l'âge (article 669 II du CGI).

La présomption de l'article 751 du CGI. Au décès de l'usufruitier, un bien démembré entre lui et l'un de ses héritiers présomptifs est réputé, « jusqu'à preuve contraire », lui appartenir en pleine propriété et entrer dans sa succession, sauf donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès, ou démembrement à titre gratuit constaté par acte authentique plus de trois mois avant le décès, la nue-propriété étant évaluée d'après le barème de l'article 669 (article 751 du CGI, en vigueur depuis le 7 juin 2013). La donation notariée écarte donc la présomption ; un démembrement improvisé dans les derniers mois ne l'écarte pas.

Un enfant que son infirmité empêche de travailler dans des conditions normales de rentabilité dispose d'un abattement supplémentaire de 159 325 €, qui se cumule avec celui de 100 000 € (article 779 II du CGI ; fiche F14203).

« Le parent qui donne demande d'abord s'il pourra rester chez lui ; la question des droits vient toujours après. »Ritchel Pitou, constat de terrain, dossiers de l'agence, octobre 2026

Les questions qu'on pose à l'agence

Combien peut-on donner à son enfant sans payer de droits à La Réunion ?

100 000 € par parent et par enfant, en valeur de biens ou d'argent, sur une période de quinze ans (article 779 I du CGI ; fiche service-public F14203 vérifiée le 13 mai 2026). Le barème est national : il est le même à La Réunion qu'en métropole. Un grand-parent dispose en plus de 31 865 € par petit-enfant.

Peut-on donner sa maison à ses enfants et continuer à y habiter ?

Oui, par une donation avec réserve d'usufruit : le parent garde le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès, et les droits ne se calculent que sur la nue-propriété, selon l'âge du donateur (article 669 du CGI). L'usufruitier continue de payer la taxe foncière et l'entretien courant ; le nu-propriétaire prend les grosses réparations (fiche service-public F934 vérifiée le 3 juillet 2026).

Faut-il payer des droits au décès du parent qui avait gardé l'usufruit ?

Non. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété par le décès de l'usufruitier « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » (article 1133 du CGI, en vigueur depuis le 1er juillet 1979). L'enfant devient plein propriétaire sans nouvelle déclaration sur ce bien.

Qui paie les droits de donation, le parent ou l'enfant ?

Les droits sont dus par celui qui reçoit et sont réglés au notaire le jour de l'acte (fiche service-public F14203 vérifiée le 13 mai 2026). Le parent peut les prendre à sa charge : l'administration fiscale admet qu'« il n'y a pas lieu d'ajouter le montant de ces frais à la valeur des biens donnés », ce qui n'en fait pas une donation supplémentaire taxable (BOFiP, BOI-ENR-DG-50-10-20, § 150, publié le 27 février 2014). Le notaire précise dans l'acte comment cette prise en charge se traite entre les enfants.

Peut-on déclarer le bien à une valeur basse pour payer moins de droits ?

La valeur déclarée doit être la valeur vénale du bien au jour de la donation. Une valeur manifestement basse expose à un redressement, et elle devient le prix d'acquisition de l'enfant pour la plus-value du jour où il revendra (article 150 VB du CGI, en vigueur depuis le 21 février 2026) : ce qui est économisé en droits peut être repris en impôt de plus-value. Un avis de valeur écrit, avec les références du quartier, est la bonne base.

Combien coûte l'acte de donation chez le notaire à La Réunion ?

Aux droits de donation s'ajoutent les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur en pleine propriété des biens donnés, de 4,837 % à 0,998 % selon les tranches (article A444-67 du Code de commerce), et majorés de 36 % à La Réunion (article A444-53, en vigueur depuis le 1er mars 2026), la taxe de publicité foncière de 0,60 % (article 791 du CGI), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les débours. Le montant exact figure dans le devis du notaire, établi sur la valeur déclarée.

Pour aller plus loin, sur les sites du groupe

• Donation immobilière à La Réunion : guide complet 2026
• Estimation pour donation : pourquoi le prix le plus bas n'est pas toujours le meilleur choix
• Succession subie ou donation choisie : à La Réunion, le prix de l'attente se calcule

Sources

1. Service-public.gouv.fr — Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? (F14203) · vérifié le 13 mai 2026
2. Légifrance — Code général des impôts, article 779 (abattements) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2013
3. Légifrance — Code général des impôts, article 784 (rappel des donations de moins de quinze ans) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2017
4. Légifrance — Code général des impôts, article 669 (barème de l'usufruit et de la nue-propriété) · version en vigueur depuis le 31 décembre 2003
5. Légifrance — Code général des impôts, article 1133 (réunion de l'usufruit à la nue-propriété) · version en vigueur depuis le 1er juillet 1979
6. Légifrance — Code général des impôts, article 150 VB (prix d'acquisition d'un bien reçu par donation ou succession) · version en vigueur depuis le 21 février 2026
7. Service-public.gouv.fr — En quoi consiste l'usufruit ? (F934) · vérifié le 3 juillet 2026
8. Légifrance — Code de commerce, articles A444-53 et A444-91 (tarif des notaires, majoration outre-mer) · A444-53 en vigueur depuis le 1er mars 2026
9. Légifrance — Code général des impôts, article 777 (tarif des droits, tableau I) · version en vigueur depuis le 30 décembre 2014, relue le 1er novembre 2026
10. Légifrance — Code général des impôts, article 751 (présomption de propriété des biens démembrés) · version en vigueur depuis le 7 juin 2013, relue le 1er novembre 2026
11. Légifrance — Code général des impôts, article 791 (taxe de publicité foncière réduite à 0,60 % pour les donations) · version en vigueur depuis le 1er juillet 1979, relue le 1er novembre 2026
12. Légifrance — Code général des impôts, articles 879 et 881 K (contribution de sécurité immobilière, 0,10 %) · versions en vigueur depuis le 1er janvier 2013, relues le 1er novembre 2026
13. Légifrance — Code général des impôts, articles 1727 et 1728 (intérêt de retard) · 1727 en vigueur depuis le 16 février 2025
14. Légifrance — Code général des impôts, article 1729 (majorations pour insuffisance de déclaration) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2009, relue le 1er novembre 2026
15. Légifrance — Livre des procédures fiscales, article L17 (rectification des prix ou évaluations) · version en vigueur depuis le 1er juin 2004, relue le 1er novembre 2026
16. Légifrance — Livre des procédures fiscales, articles L180 et L186 (délais de reprise) · L180 en vigueur depuis le 1er janvier 2018 ; L186 depuis le 1er janvier 2009 ; relus le 1er novembre 2026
17. Légifrance — Code civil, articles 931, 932 et 935 (forme et acceptation des donations entre vifs) · versions en vigueur depuis le 1er janvier 2007, relues le 1er novembre 2026
18. Légifrance — Code civil, article 621 (répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2007, relue le 1er novembre 2026
19. Légifrance — Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 4 (forme authentique) · article 4 en vigueur depuis le 1er janvier 2013, relu le 1er novembre 2026
20. Légifrance — Code de commerce, article A444-67 (émoluments des donations entre vifs) · version en vigueur depuis le 1er mars 2020, relue le 1er novembre 2026
21. Service-public.gouv.fr — Faire une donation-partage (F1266), barème des émoluments de donation · vérifié le 5 octobre 2026
22. Service-public.gouv.fr — Peut-on déshériter ses enfants ? (F606), réserve héréditaire · vérifié le 15 septembre 2026
23. BOFiP — BOI-ENR-DG-50-10-20, § 150 (frais de donation pris en charge par le donateur) · publié le 27 février 2014, en vigueur au 1er novembre 2026