Transmettre son immobilier à ses enfants sans se dépouiller : quelles voies à La Réunion ?

Quatre voies, et une seule question : que gardent les parents ?

Transmettre sans se dépouiller, c'est séparer la valeur du bien, qui passe aux enfants, de son usage, le toit ou le loyer, qui reste aux parents.

La voie	Ce que gardent les parents	Ce qui est réglé entre les enfants
Donation simple	Rien, sauf réserve d'usufruit	Rien : le bien sera recompté dans la succession
Donation-partage	L'usufruit s'ils le réservent	Les lots sont attribués, les valeurs figées
Nue-propriété seule	L'usufruit, à vie	Selon qu'elle est simple ou partagée
Société civile familiale	La gérance, les parts non données	Des parts, pas des murs

Le socle fiscal est commun : 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans sans droits, puis le barème en ligne directe de 5 % à 45 % (articles 779, 784 et 777 du CGI ; fiche service-public F14203 vérifiée le 13 mai 2026). La réserve d'usufruit, le barème de l'article 669 et un calcul pas à pas sont dans l'article sur la donation.

Le socle civil aussi : un enfant a droit à la moitié de la succession, deux enfants aux deux tiers, trois ou plus aux trois quarts ; seul le reste se donne librement (Code civil, articles 912 à 917 ; fiche F1270 vérifiée le 5 octobre 2026).

La donation-partage fige les valeurs : pourquoi cela compte entre frères et sœurs

La donation-partage est une donation par acte notarié aux héritiers présomptifs, le plus souvent les enfants, qui répartit en même temps les biens entre eux : chacun reçoit un lot (fiche service-public F1266 vérifiée le 5 octobre 2026). Un parent seul ou les deux époux peuvent la faire, et y associer les petits-enfants avec l'accord des intéressés.

Sa force tient à l'article 1078 du Code civil (en vigueur depuis le 1er janvier 2007) : si tous les enfants réservataires ont reçu un lot et l'ont expressément accepté, sans réserve d'usufruit sur une somme d'argent, les biens sont « évalués au jour de la donation-partage pour l'imputation et le calcul de la réserve ». Vingt ans plus tard, si un lot a doublé et l'autre non, personne ne rouvre le compte. Une donation simple, au contraire, est rapportée à la succession pour la valeur du bien au jour du partage, d'après son état au jour de la donation (Code civil, article 860), et c'est sa valeur au jour du décès qui sert au calcul de la réserve (article 922), l'un et l'autre en vigueur depuis le 1er janvier 2007 : l'enfant dont le bien a pris de la valeur en rend compte aux autres. Les droits sont « les mêmes que pour une donation simple » (fiche F1266) ; les émoluments du notaire se calculent sur la valeur en pleine propriété des biens donnés, « y compris en cas de réserve d'usufruit » (Code de commerce, article A444-67, en vigueur depuis le 1er mars 2020).

Le calendrier des quinze ans : les donations de moins de quinze ans sont rappelées et les abattements consommés déduits (article 784 du CGI) ; au-delà, les 100 000 € sont entiers à nouveau. Donner un premier bien à 55 ans, nue-propriété comptée pour 50 %, puis un second à 70 ans, comptée pour 60 %, c'est deux abattements au plus bas du barème.

Le cas d'une famille de Saint-Pierre : deux maisons, deux enfants, aucun droit

Un couple de 72 et 74 ans, marié sous la communauté, possède la maison qu'il habite à Saint-Pierre et une seconde, louée, au Tampon. Deux avis de valeur écrits les situent chacune à 250 000 €, cohérent avec les valeurs de marché relevées par l'agence en octobre 2026 (2 977 €/m² en moyenne communale pour une maison à Saint-Pierre, 2 334 €/m² au Tampon ; valeurs internes, pas des prix de transaction). Deux enfants ; les parents veulent garder leur toit et le loyer du Tampon.

1. L'acte. Une donation-partage conjonctive avec réserve d'usufruit : l'aîné reçoit la nue-propriété de la maison de Saint-Pierre, la cadette celle du Tampon. Deux lots de même valeur, acceptés par chacun.
2. La nue-propriété. Les deux parents ont « moins de 81 ans révolus » : usufruit 30 %, nue-propriété 70 % (article 669 du CGI). Par maison : 250 000 € × 70 % = 175 000 €.
3. Les abattements. Les maisons sont communes, chaque parent donne la moitié : chaque enfant reçoit 87 500 € de son père et 87 500 € de sa mère, sous l'abattement de 100 000 € de chacun. Droits : 0 €.
4. Ce qui reste. 12 500 € d'abattement par parent et par enfant pour quinze ans ; au décès des parents, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans impôt (article 1133 du CGI).

En pleine propriété, la même donation-partage aurait transmis 125 000 € par parent et par enfant, soit 25 000 € taxables à chaque fois et 12 777,40 € de droits au total, et les parents n'auraient plus ni toit ni loyer. Restent les émoluments du notaire, calculés sur la valeur en pleine propriété, 500 000 € au total, donateur par donateur, et majorés de 36 % à La Réunion (Code de commerce, articles A444-67 et A444-53). Ce que Ritchel Pitou vérifie en premier, ce sont les deux valeurs : une maison sous-évaluée lèse un enfant au jour de l'acte, et le gel de l'article 1078 jouera contre lui pour toujours.

La SCI familiale : des parts plutôt que des murs

La société civile immobilière réunit au moins deux associés pour détenir et gérer des immeubles (fiche service-public entreprendre F38553, vérifiée le 7 octobre 2025). Les parents sont gérants, les enfants associés, et l'on donne des parts par tranches, avec les abattements de 100 000 € par enfant et 31 865 € par petit-enfant tous les quinze ans : une « transmission progressive et échelonnée dans le temps », dit la fiche.

La SCI familiale n'est pas une absence d'impôt : par défaut elle relève de l'impôt sur le revenu, chaque associé étant imposé sur sa quote-part des loyers « que les sommes aient été perçues ou non », avec une déclaration 2072 chaque année. Elle ne convient pas à la location meublée : au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, la société passe à l'impôt sur les sociétés (l'article sur l'investissement locatif compare les régimes). Et les associés répondent des dettes de façon indéfinie, non solidaire et subsidiaire, chacun à hauteur de sa part.

La cession de parts est soumise à l'agrément des associés, sauf entre ascendants et descendants et sauf clause contraire des statuts : la porte reste fermée aux tiers. Quand les parents donnent la nue-propriété des parts et en gardent l'usufruit, les deux participent aux assemblées : le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier, et les statuts peuvent en disposer autrement (Code civil, article 1844, en vigueur depuis le 21 juillet 2019). Dernier point, souvent oublié : apporter à la société un immeuble que l'on possède déjà « constitue une cession à titre onéreux », soumise à l'impôt de plus-value des particuliers comme une vente, sauf exonération, celle de la résidence principale par exemple (article 150 U du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-30, § 100) ; l'apport d'un immeuble passe par un acte notarié.

Et le conjoint survivant ?

Sans rien prévoir. Avec des enfants communs, le conjoint survivant choisit entre l'usufruit de toute la succession et la pleine propriété du quart ; si un héritier le lui demande, il choisit par écrit dans les trois mois, à défaut c'est l'usufruit. Avec un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété, sans option (Code civil, article 757 ; fiche service-public F1270 vérifiée le 5 octobre 2026).

Avec une donation au dernier vivant. Cet acte notarié ouvre trois options en présence d'enfants : un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, la totalité en usufruit, ou la quotité disponible en pleine propriété. Révocable, annulé par le divorce sauf volonté contraire, il coûte un émolument fixe de l'ordre de 135 € TTC en métropole (fiche F2767 vérifiée le 5 octobre 2026), majoré de 36 % à La Réunion, où la TVA est de 8,5 % ; le conjoint marié reste exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI).

Le logement. Le conjoint survivant qui habitait le logement en a la jouissance gratuite pendant un an ; si le logement appartenait pour partie à d'autres personnes, la succession lui rembourse l'indemnité d'occupation pendant cette année (Code civil, article 763, d'ordre public). Il peut ensuite demander, dans l'année du décès, un droit viager d'habitation, mais seulement sur un logement qui appartenait aux deux époux ou dépend entièrement de la succession (articles 764 et 765-1 ; fiche F1725 vérifiée le 27 janvier 2026). D'où une précaution quand les deux époux donnent la nue-propriété de leur maison : au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint et sa moitié revient en pleine propriété à l'enfant, sauf si l'acte prévoit la réversion de cet usufruit au profit du survivant. Cette clause s'analyse en une donation entre époux (Code civil, article 1096) ; fiscalement, les réversions d'usufruit « relèvent du régime des droits de mutation par décès » (article 796-0 quater du CGI, en vigueur depuis le 28 décembre 2007), dont le conjoint est exonéré (article 796-0 bis). Sa rédaction relève du notaire.

Ce qui change à La Réunion

La transmission est entrée dans le quotidien des familles. L'île a compté 6 110 décès domiciliés en 2025 et 149 570 personnes de 65 ans ou plus au 1er janvier 2026, 16 % des habitants (Insee Flash Réunion n° 305, 26 février 2026). Selon les relevés de l'agence d'avril 2026, 28 % des mandats de vente étaient liés à une succession ou à une donation.

L'indivision subie est la figure locale de la transmission non préparée. Aucune statistique officielle n'en mesure la part. La règle, elle, ne se discute pas : vendre un bien indivis exige l'accord de tous les indivisaires (Code civil, article 815-3) ; l'article sur la succession détaille les sorties.

Les valeurs varient du simple au double et demi d'une commune à l'autre : pour une maison, de 1 788 €/m² à Salazie à 4 428 €/m² à L'Étang-Salé, selon les valeurs de marché relevées par l'agence en octobre 2026. Des lots comparables entre les Hauts et le littoral demandent un avis de valeur écrit par bien. Enfin, les émoluments du notaire sont majorés de 36 % dans le département (référence dans l'article sur la donation), et comme beaucoup de parents vivent du bien transmis, la réserve d'usufruit est presque systématique dans les actes de l'île.

Qui signe quoi, et les cas qui restent ouverts

• Le notaire : l'acte, la publicité foncière, les droits ; l'apport d'un immeuble à la société civile.
• Les parents et chaque enfant : la donation-partage, acceptée expressément par chaque enfant (article 1078 du Code civil).
• L'Expert Évaluateur Immobilier ou l'agence : un avis de valeur écrit par bien, à la date de l'acte ; une prestation payante.
• L'expert-comptable : l'imposition des loyers chez chaque associé, la déclaration 2072, la situation du foyer.
• Le géomètre : la division d'un terrain en lots avant la donation.
• La banque, si un prêt court encore : le contrat de prêt dit ce qu'il advient ; information seulement, ce site ne traite pas de crédit.

L'erreur qui coûte le plus : donner un bien en indivision à plusieurs enfants sans règle. Une maison donnée « à ses trois enfants » par donation simple crée une indivision où toute vente demande l'unanimité et dont « nul ne peut être contraint à demeurer » (Code civil, article 815) : le premier qui veut sortir peut provoquer le partage. La donation-partage attribue un lot par enfant ; quand le patrimoine ne se découpe pas, la société civile remplace l'indivision par des parts et des statuts.

Les cas qui restent ouverts. Des enfants d'une première union : la réserve s'applique à chacun. Un parent dont les revenus dépendent du bien : la réserve d'usufruit protège l'usage, pas la vente, puisque ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne vend seul. Aucune voie décrite ici n'est une recommandation de placement ; l'acte relève du notaire, la fiscalité du foyer de l'expert-comptable.

« Les familles qui s'en sortent le mieux sont celles où chaque enfant sait, du vivant des parents, ce qui lui revient et pourquoi. »Ritchel Pitou, constat de terrain, dossiers de l'agence, octobre 2026

Les questions qu'on pose à l'agence

Donation simple ou donation-partage : quelle est la différence ?

Les droits de donation sont identiques (fiche service-public F1266 vérifiée le 5 octobre 2026). La différence est civile : la donation-partage attribue un lot à chaque enfant et, si tous acceptent leur lot, fige les valeurs au jour de l'acte pour le calcul de la réserve (article 1078 du Code civil). Une donation simple laisse le bien être recompté dans la succession.

Au bout de combien de temps peut-on refaire une donation sans droits à ses enfants ?

Quinze ans. Les donations de moins de quinze ans entre un même donateur et un même donataire sont rappelées et les abattements déjà utilisés sont déduits (article 784 du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2017) ; au-delà, l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant est entier à nouveau.

Faut-il créer une SCI pour transmettre une maison à ses enfants ?

Ce n'est pas obligatoire, et pour une seule maison la donation-partage avec réserve d'usufruit répond le plus souvent à la question. La SCI demande au moins deux associés, une déclaration chaque année et l'imposition des loyers chez chaque associé, perçus ou non (fiche service-public F38553 vérifiée le 7 octobre 2025) ; elle prend son sens avec plusieurs biens locatifs à transmettre par tranches.

Peut-on inclure ses petits-enfants dans une donation-partage ?

Oui, par une donation-partage transgénérationnelle : les lots vont aux enfants et/ou aux petits-enfants, avec l'accord de l'enfant qui renonce en tout ou partie à ses droits et celui des petits-enfants bénéficiaires (fiche service-public F1266 vérifiée le 5 octobre 2026). Chaque petit-enfant dispose d'un abattement de 31 865 €.

Que reçoit le conjoint survivant si rien n'a été prévu ?

Avec des enfants communs, il choisit entre l'usufruit de toute la succession et le quart en pleine propriété ; avec un enfant d'une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété (Code civil, article 757 ; fiche F1270 vérifiée le 5 octobre 2026). Il occupe le logement pendant un an et peut demander, dans l'année du décès, un droit viager d'habitation si le logement appartenait aux deux époux ou dépend entièrement de la succession (Code civil, articles 763 à 765-1 ; fiche F1725 vérifiée le 27 janvier 2026). Il est exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI).

Que se passe-t-il si un enfant veut vendre le bien reçu en indivision et pas l'autre ?

La vente d'un immeuble indivis exige l'accord de tous les indivisaires (Code civil, article 815-3) ; à défaut, celui qui veut sortir peut provoquer le partage, car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815). Les sorties possibles sont détaillées dans l'article sur la succession.

Pour aller plus loin, sur les sites du groupe

• Donation ou succession à La Réunion : différences et stratégies
• Succession subie ou donation choisie : à La Réunion, le prix de l'attente se calcule
• Succession immobilière à La Réunion : guide complet 2026

Sources

1. Service-public.gouv.fr — Faire une donation-partage (F1266) · vérifié le 5 octobre 2026
2. Légifrance — Code civil, article 1078 (évaluation des biens au jour de la donation-partage) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2007
3. Service-public.gouv.fr — Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? (F14203) · vérifié le 13 mai 2026
4. Entreprendre.service-public.gouv.fr — Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (F38553) · vérifié le 7 octobre 2025
5. Service-public.gouv.fr — Règles en matière d'héritage : défunt ayant eu des enfants (F1270) · vérifié le 5 octobre 2026
6. Service-public.gouv.fr — Comment faire une donation au dernier vivant ? (F2767) · vérifié le 5 octobre 2026
7. Service-public.gouv.fr — Quels sont les droits du conjoint sur le logement du défunt ? (F1725) · vérifié le 27 janvier 2026
8. Insee Flash Réunion n° 305 — En 2025, la fécondité se stabilise (bilan démographique 2025) · paru le 26 février 2026
9. Légifrance — Code général des impôts, article 777 (tarif des droits, tableau I) · version en vigueur depuis le 30 décembre 2014
10. Légifrance — Code général des impôts, article 779 (abattements) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2013
11. Légifrance — Code général des impôts, article 784 (rappel des donations de moins de quinze ans) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2017
12. Légifrance — Code général des impôts, article 669 (barème de l'usufruit et de la nue-propriété) · version en vigueur depuis le 31 décembre 2003
13. Légifrance — Code général des impôts, article 1133 (réunion de l'usufruit à la nue-propriété) · version en vigueur depuis le 1er juillet 1979
14. Légifrance — Code général des impôts, articles 796-0 bis et 796-0 quater (exonération du conjoint survivant, réversions d'usufruit) · 796-0 bis en vigueur depuis le 22 août 2007 ; 796-0 quater depuis le 28 décembre 2007 ; relus le 1er novembre 2026
15. Légifrance — Code général des impôts, article 150 U (plus-values immobilières des particuliers) · version en vigueur depuis le 21 février 2026
16. BOFiP — BOI-RFPI-PVI-10-30, § 100 (l'apport en société constitue une cession à titre onéreux) · publié le 11 février 2013, en vigueur au 1er novembre 2026
17. Légifrance — Code civil, article 860 (rapport des donations : valeur au jour du partage) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2007, relue le 1er novembre 2026
18. Légifrance — Code civil, article 922 (calcul de la réserve : valeur à l'ouverture de la succession) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2007, relue le 1er novembre 2026
19. Légifrance — Code civil, articles 763 à 766 (droit temporaire et droit viager au logement du conjoint) · 763 en vigueur depuis le 1er janvier 2007 ; 764 et 765-1 depuis le 1er juillet 2002 ; relus le 1er novembre 2026
20. Légifrance — Code civil, article 1096 (donations entre époux) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2007, relue le 1er novembre 2026
21. Légifrance — Code civil, article 1844 (droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire de parts sociales) · version en vigueur depuis le 21 juillet 2019, relue le 1er novembre 2026
22. Légifrance — Code civil, article 815 (nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision) · version en vigueur depuis le 1er janvier 2007
23. Légifrance — Code civil, articles 815-2 à 815-7-1 (actes relatifs aux biens indivis) · 815-3 en vigueur depuis le 1er janvier 2007
24. Légifrance — Code de commerce, articles A444-53 et A444-67 (majoration outre-mer, émoluments des donations) · A444-53 en vigueur depuis le 1er mars 2026 ; A444-67 depuis le 1er mars 2020